ตลาดอสังหาฯ ไทย 2567: ชะลอตัวต่อเนื่อง กลยุทธ์รับมือ และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจา
กการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 กลับกลายเป็นภาพตรงกันข้าม ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาส 4 หรือ “ไฮซีซั่น” ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับสถานการณ์ที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามแนวโน้มและผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 เป็นสิ่งที่ผมให้ความสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อประเมินขีดความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: การลดลงของรายได้รวม แต่ใครคือผู้ยืนหยัด?
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า รายได้รวม ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่รุนแรงกว่าที่คาด
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property Plc. (LPH) -23%, Major Development Plc. (MD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ใน 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses Plc. แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อย ไม่ถึง -1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท (ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ U City)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณา รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่า มียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สภาพการณ์นี้ยิ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ธุรกิจหลักกำลังเผชิญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากรายได้จากการขายที่ลดลง ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา บริษัทใน Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้นสู่ Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำ กำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ต้องคว้า
จากข้อมูลที่รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 ด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์, กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารความเสี่ยงที่ดี จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการปรับตัวให้เข้ากับ “New Normal” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การมองหาโอกาสในการขยายไลน์ธุรกิจ, การสร้างความร่วมมือเชิงกลยุทธ์, การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการดำเนินงาน และการให้ความสำคัญกับการพัฒนาอย่างยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
คุณพร้อมที่จะก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ไปด้วยกันหรือไม่? ให้เราเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของคุณสู่การเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน.
