ฉากทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: วิเคราะห์ผลประกอบการบริษัทจดทะเบียน สู่การฟื้นตัวและความท้าทายที่คาดไม่ถึง
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีปัจจัยหนุนจากโมเมน
ตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ตลาดเกิดการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีปัจจัยหลายประการเข้ามาเกี่ยวข้อง ตั้งแต่การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้สถานการณ์ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน และต้องจับตาดูแนวโน้มการปรับตัวของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างไม่คลาดสายตา และการวิเคราะห์ข้อมูลบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการชี้วัดว่า ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ในปี 2566 ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 แห่ง จากทั้งหมด 41 แห่ง กลับมีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทบางแห่งประสบกับภาวะรายได้ที่ติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยเฉพาะตัว หรือการปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจที่ไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ถัดมาคือ ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นที่ยอมรับในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะรายได้รวมที่ลดลง โดยมีตัวเลขติดลบอยู่ที่ -18% และจากการสำรวจ 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลประกอบการจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจไม่สะท้อนภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากหลายแหล่ง เช่น รายได้จากธุรกิจอื่นๆ หรือการขายสินทรัพย์บางประเภท ในทางกลับกัน รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาด การพัฒนาโครงการ และการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่เกิดขึ้นมีตั้งแต่ระดับปานกลางไปจนถึงระดับรุนแรง เช่น ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (-40%), และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่เป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่าถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (รายได้ขายลดลง -2%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (รายได้ขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (รายได้ขายเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (รายได้ขายลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ขายลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ยังเป็นอีกบริษัทที่โดดเด่นด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 เป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความอยู่รอดในสภาวะตลาดผันผวน
เมื่อพิจารณาถึงเป้าหมายสูงสุดของทุกธุรกิจ คือ กำไรสุทธิ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้
นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งหมายความว่า แม้บางบริษัทจะยังคงมีกำไร แต่ความสามารถในการทำกำไรก็ลดน้อยลงไป แสดงถึงแรงกดดันด้านต้นทุน การแข่งขันที่รุนแรง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัว
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีเงินได้ประมาณ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและความผันผวน การที่บริษัทส่วนใหญ่มีรายได้รวมและรายได้จากการขายลดลง ประกอบกับการที่กำไรสุทธิโดยรวมก็ปรับตัวลดลงเช่นกัน เป็นสัญญาณที่บ่งบอกถึงความจำเป็นในการปรับตัวกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ได้เลยว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างโอกาสในการเติบโตได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตที่ท้าทายแต่ก็แฝงไปด้วยโอกาส
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของคุณในปี 2567 อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ
