ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ไม่สิ้นสุดและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่หลายคนคาดหวังว่าจะเห็นการฟื้น
ตัวอย่างแข็งแกร่งหลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบาก แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร โดยภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบนี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง ล่าสุดเมื่อเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยครั้งนี้เราได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันที่ยากลำบากนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะดูไม่น้อย แต่ก็เป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวาง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล (มากกว่า 20%) ประกอบด้วย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ติดลบ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ติดลบ 22% และ ไซมิส แอสเสท ติดลบ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย ติดลบ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ติดลบ 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม (ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับยอดขายที่ลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ถือเป็นดาวเด่นที่น่าจับตามอง หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทนี้สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพลิกฟื้นและเติบโตในตลาดที่ท้าทาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากส่วนต่างจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสในการเติบโต
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สรุปได้ว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยลบหลายประการยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และความสามารถในการทำกำไรของภาคธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะยังคงสามารถสร้างการเติบโตและยืนหยัดได้อย่างมั่นคง
เทรนด์ของตลาดในปี 2567 ที่น่าจับตา ได้แก่:
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties): ความต้องการเช่าที่พักอาศัยในทำเลศักยภาพยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติที่มองหาผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
บ้านและคอนโดมิเนียมสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living): ด้วยสังคมผู้สูงอายุที่กำลังขยายตัว ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ออกแบบมาเพื่อรองรับไลฟ์สไตล์และสุขภาพของผู้สูงอายุจะเพิ่มสูงขึ้น
เทคโนโลยีที่อยู่อาศัย (PropTech): การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนา การบริหารจัดการ และการขายอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความแตกต่าง
โครงการที่ตอบโจทย์ New Normal: การออกแบบพื้นที่ที่ยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนเพื่อการทำงานจากบ้าน (Work from Home) หรือการใช้ชีวิตที่ผสมผสานระหว่างการทำงานและที่พักอาศัย จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน โดยเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม การนำเสนอนวัตกรรม และการบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันความท้าทายและคว้าโอกาสในการเติบโตในปี 2567 และปีต่อๆ ไป
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ที่จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำยิ่งขึ้น อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนอย่างชาญฉลาด.
