แน่นอนครับ ผมจะเขียนบทความใหม่ให้ตามที่คุณต้องการ โดยเน้นเนื้อหาสำหรับปี 2567-2568 พร้อมปรับปรุงให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน และปรับปรุง SEO ให้ดียิ่งขึ้นครับ
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567-2568:
บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้คร่ำหวอด 10 ปี
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการปรับฐานครั้งใหญ่ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดการณ์ว่าจะได้แรงส่งจากโมเมนตัมการฟื้นตัวในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างชัดเจน ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะคึกคัก ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการกลับมาบูมได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมในปี 2567 นี้ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่น้อย แม้จะมีความหวังจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ แต่ปัจจัยต่างๆ ก็ยังทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมาโดยตลอด จากประสบการณ์ตรงและการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ได้สำเร็จ บทความนี้จะเจาะลึกถึงตัวเลขรายได้, การขาย, และกำไรสุทธิ พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มและกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับปี 2567-2568
ภาพรวมการเงินของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การปรับฐานที่ส่งผลกระทบวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อพิจารณาภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราสูงเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) โดยมีรายได้ลดลงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ติดลบไป -26%, Lalin Property Plc. (LL) -23%, Major Development Plc. (MD) -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
สถิติรายได้รวม 10 อันดับแรก ปี 2566:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures Plc. (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายคือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงกำลังซื้อและความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) เกือบ -40% และที่น่าจับตาคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่ทำรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้เล่นรายใหญ่ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana Plc. (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพของแบรนด์และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพและความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ข้อสังเกตสำคัญ: แม้ Land and Houses Plc. (LH) จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ก็ยังคงครองแชมป์ด้านกำไรสุทธิได้ เนื่องจากมีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้การเปรียบเทียบต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน หากไม่นับรวมกำไรพิเศษนี้ Supalai Plc. (SPALI) และ AP (Thailand) Plc. (AP) ก็จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการแข่งขัน
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567-2568: ความท้าทายและโอกาสในการปรับตัว
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, และกฎเกณฑ์ต่างๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
ปัจจัยขับเคลื่อนและโอกาสที่น่าจับตามอง:
การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจ: หากภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภายในประเทศฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง จะเป็นแรงหนุนที่สำคัญต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (Investment Properties) และภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว (Hospitality)
โครงการโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ และโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจให้กับทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่อาศัย
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการใช้ชีวิต (Lifestyle Properties): ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต สุขภาพ และความสะดวกสบาย โครงการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบองค์รวม, พื้นที่สีเขียว, สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ, และเทคโนโลยี Smart Home จะได้รับความนิยม
ตลาดบ้านมือสองและคอนโดมิเนียมมือสอง: ด้วยราคาที่เข้าถึงง่ายกว่าโครงการใหม่ และทำเลที่ตั้งที่มักอยู่ในเมือง ทำให้ตลาดนี้ยังคงมีอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก
การบริหารจัดการต้นทุนและนวัตกรรม: บริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้าง, การตลาด, และการขายอย่างมีประสิทธิภาพ พร้อมทั้งนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ในผลิตภัณฑ์และบริการ จะสามารถสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันได้
กลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับปี 2567-2568:
การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย: การทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าแต่ละกลุ่ม และการสื่อสารทางการตลาดที่ตรงจุด จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการขาย
การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย: การนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในหลากหลายระดับราคาและประเภท (เช่น บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, คอนโดมิเนียม, โครงการแนวราบ) จะช่วยกระจายความเสี่ยง
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการขาย, การตลาด, และการบริการลูกค้า (เช่น Virtual Tours, Online Booking, CRM Systems) จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, การส่งเสริมสังคมที่น่าอยู่, และการบริหารงานด้วยธรรมาภิบาล จะช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและตอบโจทย์นักลงทุนรุ่นใหม่
การควบรวมกิจการและการร่วมทุน (M&A and Joint Ventures): การมองหาโอกาสในการผนึกกำลังกับพันธมิตร จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งและขยายฐานธุรกิจ
แม้ปี 2567 และ 2568 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทาย แต่สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว, เข้าใจตลาด, และนำเสนอนวัตกรรมได้อย่างชาญฉลาด ก็ยังมีโอกาสในการเติบโตและคว้าชัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เสมอ
ท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ตลาดปัจจุบันอยู่ใช่หรือไม่? ร่วมพูดคุยและปรึกษาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่านได้แล้ววันนี้
