อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: วิกฤตชะลอตัว หรือโอกาสทองของนักลงทุน?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีของปี
2565 ที่หลายคนมองว่าจะเป็นปีแห่งการ “take off” แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจน โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนนัก ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกที่ยังคงส่งผลกระทบ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มามากกว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดมาโดยตลอด และได้เห็นการปรับตัวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 ถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างสง่างาม และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่ความแตกต่างยังคงเด่นชัด
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เผยให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญความท้าทาย: สัญญาณเตือนที่ต้องจับตา
มีหลายบริษัทที่รายงานรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่ากังวล บางรายติดลบมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังรายงานรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
ใครคือผู้ชนะในศึกรายได้รวม? แสนสิริ นำทัพ Top 10
ท่ามกลางความท้าทายนี้ แสนสิริ (SIRI) คือบริษัทที่โดดเด่นที่สุด สามารถทำรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% คว้าอันดับ 1 ไปครองอย่างสง่างาม ตามมาด้วย AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างน่าตื่นเต้น ในขณะที่ Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, UNIQ PROPERTY (UNIP) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างชัดเจน
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัทที่ถูกรวบรวมข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
รายได้จากการขายที่น่ากังวล: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) พบว่ารายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% Land and Houses (LH) ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: SC Asset และ Pruksa Holding ติดท็อป 5
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 โดยแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ขาขึ้นที่น่าจับตา: การเติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าพูดถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีว่ากลยุทธ์การ diversify สู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เต็มตัวของ CPN กำลังเริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ เพราะท้ายที่สุดแล้ว คือความสามารถในการทำเงินเข้ากระเป๋า ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งแชมป์กำไร: Supalai และ AP (Thailand) จี้ติด
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการบันทึกกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับส่วนนี้ Supalai (SPALI) ก็มีสิทธิ์ที่จะเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% และติดอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) มาในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ปีแห่งการปรับตัวและการคว้าโอกาส
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่นำเสนอมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยลบต่างๆ ที่รุมเร้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวโน้มการชะลอตัวของตลาดที่คาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง บริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีกระแสเงินสดที่ดี มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถนำเสนอบุคลากรที่มีคุณภาพในผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้ จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ และอาจจะสามารถคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้ เป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจลงทุน การมองหาบริษัทที่มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง มีแนวโน้มการเติบโตที่ดี และมีความสามารถในการแข่งขันสูง จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจ
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะต้องศึกษาและวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาด หากคุณต้องการเป็นส่วนหนึ่งของความสำเร็จในตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
