วิเคราะห์เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ท่ามกลางความคาดหวังอันสูงลิ่วว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับกลาย
เป็นปีแห่งความท้าทายและบททดสอบครั้งใหญ่ แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเห็นถึงความผันผวนที่เกิดขึ้น Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
เมื่อมองภาพรวม ตัวเลขรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงอาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่ถดถอยอย่างแท้จริง
บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขการลดลงของรายได้ที่น่ากังวล โดยเฉพาะ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN Development ที่ติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุนในธุรกิจอื่น ๆ เข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการตอบสนองความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าจับตามอง ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และเป็นเรื่องที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่ยากลำบากทั่วทั้งกระดาน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (-24% จากปีก่อน)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัททำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสำเร็จในการวางกลยุทธ์และขยายฐานตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือหัวใจสำคัญที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่เผชิญกับผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (-25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยที่ยังคงส่งผลกระทบ ได้แก่ สภาพเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัวลง รวมถึงการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี สามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีกลยุทธ์การขายที่เฉียบคม จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ การลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพ การบริหารจัดการสินทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และการสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน การติดตามแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพและคว้าโอกาสในการเติบโตท่ามกลางความท้าทายนี้
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวสู่ปีแห่งโอกาสและการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์? มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเดินทางสู่ความสำเร็จไปด้วยกัน!
