เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: สัญญาณฟื้นตัว หรือภาพลวงตา?
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นปีแห่งความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากการส่งต่อโมเมนตัม
ที่ดีจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามแผน เมื่อตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาปกติที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังคงเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ไม่ชัดเจนนัก ทำให้ภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ถึงแม้จะมีปัจจัยบวกบางประการปรากฏขึ้น
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ครอบคลุมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพการรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ชะลอตัว แต่ใครคือผู้นำ?
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยราว 1.2% จากปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
มีหลายบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development มีรายได้รวมลดลงกว่า 20% โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่ติดลบไปถึงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) ก็เผชิญหน้ากับตัวเลขที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property (-4%) ก็อยู่ในกลุ่มที่รายได้รวมปรับตัวลดลงเช่นกัน
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอต่อการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจบิดเบือนภาพรวมที่แท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่า
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78% L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในส่วนนี้
AP (Thailand) ผงาดอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในแง่รายได้จากการขายในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอด 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินชัยชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับธุรกิจได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ได้แรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
จากข้อมูลข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ อย่างไรก็ตาม การที่หลายบริษัทสามารถรักษาผลประกอบการในระดับที่น่าพอใจ หรือแม้กระทั่งเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ย่อมเป็นสัญญาณที่ดี
ในปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเผชิญกับความผันผวน แต่ก็มีปัจจัยที่จะสนับสนุนการฟื้นตัวได้เช่นกัน เช่น การผ่อนคลายมาตรการทางการเงิน, การลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐาน, และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการที่พักอาศัยคุณภาพดี ทำเลที่ตั้งเข้าถึงสะดวก และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป
การปรับตัวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ถือเป็นหัวใจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทายนี้ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย, การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการใช้กลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างรอบคอบและคว้าโอกาสในการเติบโตในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ได้.
