อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: สัญญาณฟื้นตัว หรือภาพลวงตา? เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงก
ารกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยมีโมเมนตัมจากปี 2565 หนุนหลัง ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นสัญญาณของการกลับมาของตลาด ก็ยังไม่เห็นวี่แววของการฟื้นตัวที่ชัดเจน และดูเหมือนว่าสถานการณ์จะไม่เปลี่ยนแปลงไปมากนักเมื่อเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และสัมผัสได้ถึงบรรยากาศความไม่แน่นอนที่ปกคลุม ภาพรวมของปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และความผันผวนของตลาดทุน
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตไปได้
รายได้รวม 41 บริษัท: ภาพรวมที่สะท้อนความชะลอตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง น่าเป็นที่จับตามองเป็นพิเศษ อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ได้รับผลกระทบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 โดยนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อและโครงสร้าง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
จากข้อมูลนี้จะเห็นได้ว่า Sansiri สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ โดยมี AP (Thailand) ตามมาในอันดับที่สองอย่างสูสี ส่วน Supalai และ Land and Houses ยังคงเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การให้เช่า การบริการ หรือการลงทุนเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้ที่เกิดจากการขายโครงการโดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในกลุ่มรายได้รวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการขายโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้จากการขาย?
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ โดยมี Sansiri ตามมาในอันดับที่สอง แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อย แต่ Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ พร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจ
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งมีการเติบโตของรายได้จากการขายอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 เป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 สะท้อนถึงการเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในช่วงที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผลประกอบการ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายที่จะบ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรของบริษัท ยิ่งใครสามารถเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มาก ก็ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และมีกว่า 20 บริษัท ที่มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านกำไรสุทธิ?
เมื่อพิจารณาจากกำไรสุทธิ 10 อันดับแรกในปี 2566 จะพบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสูงสุด)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้มีกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) เพียงเล็กน้อยที่ 6,054 ล้านบาท Sansiri มีการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42%
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสมีเสมอ
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถเติบโตและรักษาผลประกอบการที่ดีไว้ได้ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยลบทั้งจากเศรษฐกิจมหภาค กำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และต้นทุนทางการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง จะยังคงเป็นแรงกดดันต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มั่นคง จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในสถานการณ์เช่นนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีศักยภาพในการฟื้นตัวในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีความต้องการอยู่เสมอ เพียงแต่อาจต้องใช้เวลาในการปรับตัวและรอสัญญาณบวกจากปัจจัยภายนอก
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นก้าวแรกที่สำคัญ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
