ปี 2567: การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครยืนหยัด ใครเลือนหาย?
ในโลกของการลงทุนที่ผันผวน ปี 2566 ที่ผ่านมาได้ทิ้งบทเรียนสำคัญให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยมีความหวังว่าจะสานต่อโ
มเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังคงซบเซา การมองไปข้างหน้าสู่ปี 2567 ก็ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของปี 2566 อย่างลึกซึ้ง ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจที่ร้อนระอุนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยเล็กน้อย แต่สัญญาณเตือนชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัส พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้กระทั่งบริษัทขนาดยักษ์อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บทวิเคราะห์เชิงลึก: แสนสิริ ผงาดรายได้รวม, AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากการสร้างรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจบิดเบือนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
รายได้จากการขาย: ความท้าทายที่ลึกซึ้งกว่าที่เห็น
เมื่อประเมินเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นการลดลงอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าประหลาดใจคือลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้ส่วนนี้ลดลง
AP (Thailand) ผงาดอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยแสดงผลงานโดดเด่นด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งเป็นผลมาจากการเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้จะมีการสร้างรายได้ที่แข็งแกร่ง แต่หากกำไรสุทธิอยู่ในระดับต่ำ หรือมีผลประกอบการขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะในระยะยาว ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมานานตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) นำทัพกำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงบ่งชี้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในสภาวะเช่นนี้
ปี 2567 นี้ ใครจะสามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคนี้ไปได้ด้วยกลยุทธ์ที่เฉียบคม และใครจะสามารถคว้าโอกาสจากตลาดที่กำลังปรับเปลี่ยน? หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้มากยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า การติดตามข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้อย่างต่อเนื่อง จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจของคุณ.
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 รวมถึงกลยุทธ์ในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือกำลังมองหาบริการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป.
