วิกฤตอสังหาฯ ปี 2566: ใครคือผู้รอด? เจาะลึกรายได้ กำไร และกลยุทธ์ฝ่ามรสุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2025
ปี 2566 ถือเป็นปีที่พลิกผันและท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่พุ่
งทะยานตามโมเมนตัมของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มกลับมาตั้งลำได้อีกครั้ง ทว่า ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ท่ามกลางปัจจัยรุมเร้า ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงยืดเยื้อมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว กลับไม่มีสัญญาณที่ชัดเจน และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมานัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดฝ่ามรสุมนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ: ภาพสะท้อนความเปราะบางของตลาด
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่า รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่า มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและแรงกดดันที่ถาโถมเข้ามาในภาคอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัส จนมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีความท้าทายนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจ
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง คงต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีบางส่วนที่มาจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูล ทั้ง 41 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความน่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่า แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียง ก็ยังคงได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
quiénes son los campeones de ventas en 2566?
เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): ครองอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้าคู่แข่งกลับมาเป็นผู้นำได้อีกครั้ง
Siri (SIRI): รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้จะเสียตำแหน่งผู้นำไป แต่ก็ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งผู้นำอย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PSH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับถัดมา ได้แก่:
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มียอดขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): มียอดขายจากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการฟื้นตัวและการเติบโตหลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ยอดขายที่สูงไม่ได้การันตีความสำเร็จเสมอไป “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH): แชมป์กำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
แม้รายได้รวมจะติดลบ แต่ Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลขสูงถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจาก กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
รองลงมาคือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้อย่างน่าประทับใจที่ 6,054 ล้านบาท เฉือน Siri (SIRI) ที่ทำกำไร 5,846 ล้านบาท ซึ่งมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
อันดับถัดมา ได้แก่:
Origin Property (ORI): ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ทำกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งท่ามกลางความไม่แน่นอน
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 ซึ่งชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากและเต็มไปด้วยความท้าทาย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ
ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับแรงกดดันในการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน ต้นทุนการก่อสร้าง และการปรับกลยุทธ์การตลาดให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ การบริหารกระแสเงินสด และการมองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการเอาชีวิตรอดและเติบโตในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้
ท่ามกลางความท้าทายที่กล่าวมาข้างต้น ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า การมีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม การปรับตัวที่รวดเร็ว และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยชี้ขาด ว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและคว้าโอกาสท่ามกลางวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมและแนวโน้มที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน หรือวางแผนธุรกิจได้อย่างแม่นยำ
มาร่วมกันจับตาดูว่า ในปี 2567 นี้ ใครจะสามารถพิสูจน์ศักยภาพและก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างสง่างาม!
