เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ไม่สิ้นสุด และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากการเติบโตในปี 2565 ที่ดูเหมื
อนจะส่งสัญญาณการฟื้นตัว แต่ทว่า ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนัก บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อวิเคราะห์และประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดผ่านพ้นคลื่นลมแห่งความผันผวนนี้ไปได้ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่สะท้อนความจริงของตลาด
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้าง รายได้รวม ได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความแตกต่างที่น่าสนใจถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้รวมลดลง
ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจที่จะเห็นบริษัทบางแห่งมีรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการดำเนินงานในส่วนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มี รายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์ที่น่าตกใจเห็นได้จาก Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายหดตัวลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของรายได้จากการขายถึง 103% ในปี 2566 ทำรายได้ไป 5,835 ล้านบาท จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงการเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและเริ่มเห็นผลิดอกออกผล
การทำกำไร: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ (Net Profit) คือมาตรวัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ ขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิปีนี้ได้แรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน คิดเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่รออยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย คาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา ความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค, ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนของกำลังซื้อของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงาน
แต่ในความท้าทาย ย่อมมีโอกาสซ่อนเร้นเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว, เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
“การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจในระยะยาว หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการเลือกสรรโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณในช่วงเวลาที่ตลาดมีความท้าทายเช่นนี้ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางสู่การตัดสินใจที่คุ้มค่าที่สุดของคุณ”
