ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึก Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ครึ่งปีแรก 2568
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางและการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกราย
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ สภาพตลาดมีความน่าสนใจเป็นพิเศษ โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากข้อมูล Big Data ที่ทางศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอ ถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย
ภาพรวมตลาด: ความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากข้อมูลที่ AREA รวบรวมพบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวมกันมีจำนวน 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการสูงถึง 110,820 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นคือ ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับพบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ในขณะเดียวกัน ตลาดบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และความต้องการที่ยังคงมีอยู่
Top 10 ผู้เล่นหลัก: การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดที่น่าจับตา
การวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ยังเผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดที่ค่อนข้างสูงในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือที่เรียกว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
แม้ว่าจะมีผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากในตลาด แต่ข้อมูลกลับแสดงให้เห็นว่า เพียง 10 บริษัทแรก ก็สามารถครองส่วนแบ่งตลาดไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม นี่คือประเด็นสำคัญที่สะท้อนให้เห็นถึงอำนาจและความแข็งแกร่งของบริษัทเหล่านี้ในการขับเคลื่อนตลาด
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก คือ:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต
สำหรับ 10 บริษัทชั้นนำ พบว่ามียอดรวมการเปิดตัวอยู่ที่ 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของจำนวนหน่วยเปิดขายทั้งหมด
มูลค่าลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุน ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่า 110,820 ล้านบาท
ในจำนวนนี้ มาจากการลงทุนใหม่ของ 10 บริษัทชั้นนำ รวมมูลค่า 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลนี้ชี้ให้เห็นว่า “บิ๊กแบรนด์” ไม่เพียงแต่มีจำนวนยูนิตที่เปิดขายมาก แต่ยังมีมูลค่าโครงการที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ทำให้มีอิทธิพลต่อทิศทางและมูลค่ารวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอย่างมีนัยสำคัญ
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
ในแง่ของ จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยมีการเปิดตัวโครงการรวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด
โครงการที่แสนสิริพัฒนาขึ้นมานี้ มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่สามารถเข้าถึงได้สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาด
ในอันดับถัดมา ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการจำนวนมาก สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การผลิต และการตลาด รวมถึงความเข้าใจในความต้องการของตลาดในวงกว้าง
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่
ในขณะที่แสนสิริครองอันดับ 1 ด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับเป็นผู้นำในด้าน มูลค่าเปิดขายใหม่ โดยมีมูลค่าโครงการรวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
ปัจจัยที่ส่งผลให้เอพี (ไทยแลนด์) มีมูลค่าเปิดขายใหม่สูง อาจมาจากกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีสัดส่วนของที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมมากขึ้น หรือการเปิดตัวโครงการในทำเลที่มีราคาสูง
ในอันดับถัดมาด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
ข้อมูลนี้แสดงให้เห็นถึงความหลากหลายของกลยุทธ์ในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ บางรายเน้นปริมาณเพื่อเข้าถึงตลาดในวงกว้าง ขณะที่บางรายเน้นมูลค่าเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” และ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” เจ้าของสถิติราคาสูงสุดต่อหน่วย
ในส่วนที่น่าตื่นเต้นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คงหนีไม่พ้น “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตราลักชัวรี (Ultra-Luxury)
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัว 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท สถิตินี้แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จในการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มองหาความพิเศษและความหรูหราขั้นสูงสุด
สำหรับโครงการที่พัฒนาด้วย บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็มีความโดดเด่นเช่นกัน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท ซึ่งบ่งบอกถึงการให้ความสำคัญกับคุณภาพ วัสดุ และการออกแบบที่เหนือระดับ
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ด้านการพัฒนาสินค้าราคาแพงอย่างต่อเนื่อง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากอิทธิพลของการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
จับตาครึ่งปีหลัง: การแข่งขันตลาดซูเปอร์ลักชัวรีที่เข้มข้นขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท ได้ยกยอดสถิติการเปิดตัวครึ่งปีหลัง 2568 และคาดว่าจะทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่เข้มข้นและน่าจับตาเป็นพิเศษ
การแข่งขันในตลาดระดับบนนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการวัดกำลังซื้อ แต่ยังเป็นการแสดงถึงความสามารถของผู้พัฒนาในการสร้างสรรค์นวัตกรรม การออกแบบที่ล้ำสมัย และการมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับให้กับลูกค้าผู้มีอภิสิทธิ์
ข้อคิดสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
ข้อมูลเหล่านี้เป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับทั้งนักลงทุนที่ต้องการมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสำหรับผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการและไลฟ์สไตล์ของตนเอง
สำหรับนักลงทุน: การศึกษาแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย และกลยุทธ์ของผู้พัฒนาชั้นนำ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและลดความเสี่ยง
สำหรับผู้ซื้อ: การทำความเข้าใจว่าตลาดใดกำลังเติบโต และผู้พัฒนาใดมีจุดแข็งในเซ็กเมนต์ใด จะช่วยให้สามารถเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการ งบประมาณ และเป้าหมายในระยะยาว
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย:
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ แม้จะมีความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ การปรับตัวของผู้พัฒนาให้เข้ากับสภาวะตลาด การสร้างสรรค์นวัตกรรม และการตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับท่าน.
