วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่และกลยุทธ์ผู้นำตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ถือเป็นหัวใจสำคัญในการวิเคราะห์ทิศทางและโอกาสในการลงทุน ตลอดหลายปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการเติบโตและปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในปี 2568 นี้ ตลาดได้แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ และการปรับกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไปตามแต่ละเซ็กเมนต์ของตลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568
จากข้อมูลล่าสุดที่รวบรวมโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ชี้ให้เห็นภาพรวมการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ตลาดโดยรวมมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาวะราคาที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น การพัฒนาที่ดินที่มีจำกัดในทำเลศักยภาพ รวมถึงอัตราเงินเฟ้อที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ แนวโน้มการซื้อขายในตลาด โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี ในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจปัจจุบันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมลดลง เราพบว่าตลาดในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท หรือที่เรียกว่าตลาดแมส (Mass Market) กลับเผชิญกับความท้าทายในการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ทำให้เกิดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูง ในขณะเดียวกัน ตลาดในกลุ่มราคาสูงขึ้น หรือที่เรียกว่าตลาดบน (Affluent Market) ตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีศักยภาพในการซื้อขายและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง และยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาด: 10 ผู้เล่นหลักครองส่วนใหญ่
หนึ่งในประเด็นสำคัญที่เด่นชัดจากการสำรวจตลาดครึ่งปีแรก 2568 คือ การกระจุกตัวของอำนาจการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ Big Brand ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีผู้ประกอบการจำนวนมากในตลาด แต่พบว่ามีเพียง 10 บริษัทชั้นนำเท่านั้น ที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล
ส่วนแบ่งตลาดจากจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่: ในภาพรวม การเปิดตัวโครงการใหม่ทั่วทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการรวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการจำนวนมากของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านี้
ส่วนแบ่งตลาดจากมูลค่าการลงทุนใหม่: ในมิติของมูลค่าการลงทุน ตลาดรวมมีมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ถึง 110,820 ล้านบาท และ 10 บริษัทแรก สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้สูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดทั้งหมด นี่คือข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนว่า ผู้เล่นรายใหญ่ไม่เพียงแต่เปิดตัวโครงการจำนวนมาก แต่ยังสามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูงได้อย่างมีนัยสำคัญ
การกระจุกตัวนี้ชี้ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของ Big Brand ที่มีศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน มีฐานลูกค้าที่มั่นคง มีแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ และมีความสามารถในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายย่อยอาจต้องเผชิญกับความท้าทายในการแข่งขันที่สูงขึ้น
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละบริษัท พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ขึ้นเป็นผู้นำในด้าน จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายทั้งหมดในตลาด โดยโครงการเหล่านี้กระจายอยู่ใน 7 โครงการใหม่ มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การที่แสนสิริสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ได้ สะท้อนถึงความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภคในระดับราคาที่เข้าถึงได้
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ในกลุ่มผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน): 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด: 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ครองอันดับ 1 ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในอีกมิติหนึ่งที่สำคัญคือ มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ และผู้ที่ครองตำแหน่งผู้นำในด้านนี้คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) โดยสามารถพัฒนาโครงการที่มีมูลค่ารวมกันสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูงได้ แม้จะมีจำนวนหน่วยเปิดขายไม่มากที่สุด (1,661 หน่วย) แสดงให้เห็นถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพสูง และ/หรือ การพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม
บริษัทที่ตามมาในกลุ่มผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
มิติใหม่ของราคา: “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” กับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สิ่งที่สร้างสีสันและเป็นที่น่าจับตาอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาดในกลุ่มสินค้าระดับ Ultra-Luxury
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างสถิติที่น่าทึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเพียง 45 หน่วย ส่งผลให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่แสดงให้เห็นถึงความเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury ที่มีความต้องการสูงในกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงมาก
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ด้านการพัฒนาสินค้าราคาแพงได้อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” จำนวน 5 หลัง ด้วยราคาขายต่อหลังที่สูงถึง 260-400 ล้านบาท ได้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดว่าจะยิ่งทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในปีนี้
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
จากข้อมูลข้างต้น สามารถสรุปแนวโน้มสำคัญและข้อคิดสำหรับผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
ตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง: แม้ภาพรวมกำลังซื้อจะชะลอตัว แต่กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่สามารถขับเคลื่อนตลาดได้ ผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นพัฒนาโครงการระดับบน หรือโครงการที่มีความแตกต่างและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายนี้ จะมีโอกาสทางธุรกิจที่สูง
การแข่งขันในกลุ่ม Big Brand: การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ บ่งชี้ว่า การแข่งขันจะทวีความเข้มข้นขึ้น ผู้เล่นรายใหญ่จะยิ่งมีอำนาจต่อรองและมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการได้หลากหลายรูปแบบ
ความสำคัญของแบรนด์และความน่าเชื่อถือ: ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน แบรนด์ที่แข็งแกร่งและมีความน่าเชื่อถือจะสามารถดึงดูดผู้ซื้อได้ดีกว่า ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการสร้างภาพลักษณ์และรักษาคุณภาพของโครงการ
การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย: แม้ตลาดบนจะเติบโต แต่การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย ตั้งแต่ระดับราคาที่จับต้องได้ ไปจนถึงระดับ Ultra-Luxury ยังคงเป็นสิ่งสำคัญ ผู้ประกอบการควรมีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน
ราคาเป็นปัจจัยสำคัญในตลาดบน: ในกลุ่มตลาดบน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้น แสดงให้เห็นถึงการยอมรับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภคกลุ่มนี้ ผู้ประกอบการที่สามารถสร้างสรรค์โครงการที่มีคุณค่าและแตกต่าง จะสามารถตั้งราคาที่สูงได้
นวัตกรรมและความยั่งยืน: นอกเหนือจากปัจจัยด้านราคาและทำเล การให้ความสำคัญกับนวัตกรรมในการออกแบบ การใช้เทคโนโลยี และการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน จะเป็นจุดเด่นที่สร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์
โอกาสสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2025
ในปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์และเข้าใจทิศทางของตลาดอย่างถ่องแท้ การเลือกแหล่งเงินทุนที่เหมาะสม การวิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงต่างๆ รวมถึงการมองหาศักยภาพของทำเลที่ตั้งและการพัฒนาโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาและคว้าโอกาสที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 นี้
