เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง ด้านมูลค่าและการเปิดตัวโครงการใหม่
ในยุคที่ภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การทำความเข้าใจแนวโน้มและผู้เล่นหลักถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ และผู้บริโภคเอง รายงานพิเศษจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยเน้นไปที่สองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์และการยืนหยัดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดประเทศไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของบิ๊กแบรนด์
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าจับตามองคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับเผชิญกับปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่ยากขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงการกระจายตัวของกำลังซื้อที่ชัดเจน
รายงานยังชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำสามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างน่าทึ่งถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม การกระจุกตัวนี้ไม่ได้มีเพียงแค่ในเชิงของมูลค่าการลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงจำนวนหน่วยที่เปิดตัวอีกด้วย
ตัวชี้วัดหลัก: มูลค่าการลงทุนและจำนวนหน่วยเปิดตัว
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวม ช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต สำหรับ 10 บริษัทชั้นนำ มีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าตลาดรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีส่วนแบ่งมูลค่าการลงทุนสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัว: “แสนสิริ” ยืนหนึ่ง
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” บมจ.แสนสิริ เป็นบริษัทที่โดดเด่นที่สุดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่หลากหลายในตลาด
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
ลำดับถัดมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัว ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
การยืนหนึ่งของแสนสิริในด้านจำนวนหน่วย สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่และการขยายฐานลูกค้าให้ครอบคลุมในหลากหลายทำเลและรูปแบบที่อยู่อาศัย
ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน: “เอพี (ไทยแลนด์)” ขึ้นแท่นอันดับหนึ่ง
ในทางกลับกัน หากพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุน” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือบริษัทที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ ด้วยการพัฒนามูลค่าโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม การลงทุนมูลค่ามหาศาลนี้มาจากผลงานการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ บ่งชี้ถึงการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในระดับราคาสูงขึ้น หรือในทำเลที่มีศักยภาพและมูลค่าที่ดินสูง
บริษัทที่ตามมาในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน แสดงให้เห็นถึงการวางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการเลือกทำเล การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนรายได้และผลกำไรของบริษัท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
หนึ่งในสีสันที่น่าสนใจที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความหรูหราและพรีเมียมของโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท โดยมีจำนวน 45 หน่วย ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท การพัฒนาโครงการระดับ Ultra-Luxury นี้ สะท้อนให้เห็นถึงการตอบรับของตลาดในกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยระดับสูงสุด
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่โดดเด่นในด้านนี้ โดยมีการพัฒนาโครงการด้วยราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์มาอย่างต่อเนื่อง ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในเซ็กเมนต์นี้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท แม้ว่าจะมีส่วนผสมของโครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาด้วยก็ตาม
สำหรับผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Super Luxury การเปิดตัวแบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีบ้านเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลังนั้น จะเป็นไฮไลท์สำคัญในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 และคาดว่าจะช่วยกระตุ้นการแข่งขันในตลาดบ้านระดับ Super Luxury ให้ดุเดือดยิ่งขึ้นในด้านมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 และอนาคต
จากข้อมูลในครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังมุ่งหน้าสู่การเติบโตในกลุ่มราคาที่สูงขึ้น ควบคู่ไปกับการรักษาส่วนแบ่งตลาดของบริษัทขนาดใหญ่ ผู้พัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จจะต้องมีความเข้าใจในกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด การเลือกทำเลที่เหมาะสม การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงความแตกต่างของกลยุทธ์ระหว่างผู้นำด้านจำนวนหน่วยและผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดมากยิ่งขึ้น การมองหาศักยภาพของโครงการในกลุ่มที่ได้รับความนิยมและความต้องการสูง ควบคู่ไปกับการพิจารณาถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนจากการเช่าหรือการขายต่อในอนาคต จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 นี้ ยังคงมีโอกาสที่น่าสนใจ ท่ามกลางความท้าทายต่างๆ การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง การนำเสนอนวัตกรรม และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ จะเป็นปัจจัยชี้ขาดในการแข่งขัน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดในปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ เพื่อช่วยให้ท่านค้นพบศักยภาพสูงสุดของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
