แผนที่ธุรกิจอสังหาฯ ปี 2567: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 256
5 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายของผู้บริโภคในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งสัญญาณถึงปี 2567 ที่ตลาดอาจยังคงเผชิญกับความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางและศักยภาพของภาคอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
ภาพรวมรายได้: ท่ามกลางความท้าทาย การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักด้วยรายได้ที่ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้ลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจจริง
หากจะวัดกันที่ผลงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายคือภาพสะท้อนโดยตรงของกำลังซื้อและความสามารถในการดำเนินธุรกิจโครงการอสังหาริมทรัพย์
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) พบว่ารายได้จากการขายตกลงถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีรายได้รวมสูง กลับมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทมีผลขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มุมมองสู่ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
บทวิเคราะห์ผลประกอบการปี 2566 จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน, มีการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ, และสามารถปรับกลยุทธ์การขายและการตลาดให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันได้ดี จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การศึกษาข้อมูลและแนวโน้มเหล่านี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เพื่อให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
คุณพร้อมที่จะก้าวไปข้างหน้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 แล้วหรือยัง?
