อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ถอดบทเรียนปี 2566 สู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก แม้จะมีความหวังที่จะต่อยอดโมเม
นตัมจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัว แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ซึ่งยาวนานต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งโอกาสทอง (High Season) ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายอดกังวลไม่ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด และจากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ในปี 2566 มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทเหล่านี้จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยคิดเป็น -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท การลดลงเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) ที่ -23% และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) ที่ -22% ขณะที่ ไซมิส แอสเสท (SAM) ก็ติดลบ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (SPALI) ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์: รายได้รวมปี 2566
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.8%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท (เติบโต)
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท (เติบโต)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท (เติบโต)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท (เติบโต)
หมายเหตุ: ตัวเลขการเติบโต/ลดลงเป็นการประมาณการจากข้อมูลรายได้รวมทั้งหมด
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักที่สะท้อนกำลังซื้อ
การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” จะช่วยให้เราเห็นภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่บริษัทถือครองอยู่ด้วย การวิเคราะห์นี้จะตัดปัจจัยภายนอกออกไป และโฟกัสไปที่ความสามารถในการทำยอดขายโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นธุรกิจหลัก
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งบ่งชี้ว่าสภาวะตลาดที่ท้าทายส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่เกือบทั้งหมด
Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์: รายได้จากการขายปี 2566
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (-2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (คงที่/ลดเล็กน้อย)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท (ลดลง)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท (ลดลง)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท (คงที่/ลดเล็กน้อย)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท (ลดลง)
หมายเหตุ: ตัวเลขการเติบโต/ลดลงเป็นการประมาณการจากข้อมูลรายได้จากการขายทั้งหมด
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวรายได้จากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
การบริหารจัดการต้นทุนและกำไร: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวบ่งชี้ถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ ขาดทุน อย่างต่อเนื่อง บางบริษัทขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัทที่มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์: กำไรสุทธิปี 2566
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสูงสุด)
หมายเหตุ: ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
หมายเหตุ: ตัวเลขการเติบโต/ลดลงเป็นการประมาณการจากข้อมูลกำไรสุทธิทั้งหมด
บทเรียนจากปี 2566 และแนวโน้มปี 2567
ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค, การเมือง, อัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ และต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน แต่ก็เป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่รู้จักปรับตัวและพัฒนากลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
กลยุทธ์สำคัญที่ผู้ประกอบการควรพิจารณาในปี 2567:
การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง การบริหารสต็อก และการจัดการค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อรักษาอัตรากำไรให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจ
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาด: ทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง โดยเฉพาะกลุ่ม Gen Z และ Millennials ที่มีแนวโน้มการตัดสินใจซื้อที่แตกต่างออกไป เน้นการออกแบบที่ทันสมัย ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ และราคาที่เข้าถึงได้
การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วย: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารการขาย การตลาด และการบริการลูกค้า (CRM) จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
การมองหาโอกาสใหม่ๆ: พิจารณาการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ (Property Management), การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) หรือการขยายสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่มีศักยภาพ
การสร้างความร่วมมือเชิงกลยุทธ์: การร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ ทั้งในประเทศและต่างประเทศ อาจเป็นหนทางในการเข้าถึงแหล่งทุน เทคโนโลยี หรือตลาดใหม่ๆ
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 นี้ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว เรียนรู้ และพัฒนากลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และก้าวสู่การเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
คุณพร้อมที่จะก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ไปด้วยกันแล้วหรือยัง? มาร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการนี้กันเถอะ!
