เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำหน้าใหม่ใครคือตัวจริง?
ในโลกแห่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยพลวัต การเข้าใจทิศทางตลาดและการจับตาดูการเคลื่อนไหวของผู้เล่นรายใหญ่ ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินศักยภาพและการแข่งขันของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลล่าสุดจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ได้เผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางความเคลื่อนไหวของอุตสาหกรรมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทย การวิเคราะห์นี้ไม่ได้เน้นเพียงแค่ภาพรวมของตลาด แต่ยังเจาะลึกไปถึงการจัดอันดับผู้นำทั้งในแง่ของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
ภาพรวมตลาด: การเปิดตัวโครงการใหม่ครึ่งปีแรก 2568
ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในช่วงเวลาที่ผ่านมา เศรษฐกิจโลกจะเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ความแตกต่างของสถานการณ์ระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) กับตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ในช่วงเศรษฐกิจที่ซบเซา ตลาดแมสพบกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบนยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อและมีกำลังซื้อที่มั่นคง
10 บริษัทใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
ข้อมูลที่น่าตกใจแต่ก็เป็นที่คาดการณ์ได้ คือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีผู้เล่นจำนวนมากในตลาด แต่ 10 บริษัทชั้นนำกลับสามารถครอบครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล
ในการวิเคราะห์นี้ เราจะพิจารณาตัวชี้วัดหลัก 2 ประการ:
จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), บมจ.แอสเซทไวส์, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์, บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และ บมจ.ศุภาลัย ได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมมีมูลค่าอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำ สามารถระดมทุนและลงทุนเปิดโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยส่วนใหญ่เป็นการขับเคลื่อนโดยผู้เล่นรายใหญ่ที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง มีเครือข่ายที่แข็งแกร่ง และสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ดี การที่บริษัทเหล่านี้สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการ การสร้างแบรนด์ และการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่
เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ Sansiri ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 12% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ครอบคลุมหลายเซ็กเมนต์ และยังคงมุ่งเน้นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย
ตามมาด้วยบริษัทชั้นนำอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) – 1,661 ยูนิต
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ – 1,355 ยูนิต
อันดับ 4: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท – 929 ยูนิต
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น – 875 ยูนิต
การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวจำนวนยูนิตได้มากที่สุด แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ การวางแผนการผลิต และความสามารถในการส่งมอบผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัทที่โดดเด่นที่สุดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP Thailand ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะเปิดตัวโครงการใหม่ 1,661 ยูนิต (ติดอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท ทำให้มูลค่าการลงทุนโดยรวมแซงหน้าบริษัทอื่นๆ ไปได้อย่างน่าประทับใจ ตัวเลขนี้ชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง หรือการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีมูลค่าสูง
5 อันดับแรกในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
อันดับ 1: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) – 21,085 ล้านบาท
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ – 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น – 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ – 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ – 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถขึ้นมาเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ แสดงให้เห็นถึงการตัดสินใจที่เฉียบคมในการเลือกพัฒนาโครงการ และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและการขายเพื่อให้ได้มูลค่าสูงสุด
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” และ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ผู้นำราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสุดหรู
สิ่งที่สร้างสีสันและความน่าสนใจเป็นพิเศษในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่ผู้พัฒนาเลือกนำเสนอออกสู่ตลาด
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าจับตามอง แสดงให้เห็นถึงการเจาะตลาดกลุ่มลูกค้า Ultra-Luxury ที่มีกำลังซื้อสูงมาก
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ในขณะเดียวกัน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงเป็น “แชมป์” ที่มีชื่อเสียงในการพัฒนาสินค้าราคาแพงมาอย่างต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม ผนวกกับโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาสูงถึง 260-400 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม โครงการ SONLE Residences นี้ คาดว่าจะถูกนับเป็นสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
ปรากฏการณ์เหล่านี้บ่งชี้ถึงแนวโน้มที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Super Luxury หรือ Ultra-Luxury จะมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ซึ่งจะเป็นสนามประลองสำหรับผู้พัฒนาที่ต้องการเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนสุด
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
การวิเคราะห์ข้อมูลครึ่งปีแรกของปี 2568 เผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวและมูลค่าการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
Sansiri เป็นผู้นำด้านปริมาณการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ในขณะที่ AP Thailand ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการเข้าถึงตลาด
สำหรับกลุ่มตลาดระดับบนและ Ultra-Luxury การแข่งขันด้านราคากำลังทวีความเข้มข้นขึ้น บริษัทที่สามารถนำเสนอโครงการที่มีเอกลักษณ์ คุณภาพสูง และทำเลที่ตั้งโดดเด่น จะเป็นผู้ที่สามารถช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงมีโอกาสสำหรับนักลงทุนที่เข้าใจถึงแนวโน้มตลาดอย่างแท้จริง การเลือกลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพจากผู้พัฒนาที่มีความแข็งแกร่ง และการพิจารณาปัจจัยด้านทำเล ราคา และความคุ้มค่าในระยะยาว ถือเป็นหลักการพื้นฐานที่ไม่เคยเปลี่ยนแปลง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่า หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนในอนาคตอันใกล้นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและนำพาท่านไปสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จ.
