ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ยอดขายชะลอตัว แต่โอกาสใหม่กำลังก่อตัว
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดเติบโ
ตอย่างต่อเนื่อง แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่เกิดขึ้นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดในปีนี้ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนอยู่ไม่น้อย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ตัวเลขที่สะท้อนภาพรวมตลาด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมกว่า 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (มากกว่า 20%) ประกอบด้วย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวเลขที่บ่งบอกถึงภาพรวมของบริษัท แต่หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก นั่นคือ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะสะท้อนภาพที่แม่นยำกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตามองคือ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (-40%), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38%) และแม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในอุตสาหกรรม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตา ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายอย่างก้าวกระโดดถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: สุดยอดตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ (Net Profit) คือเครื่องพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการทำกำไรอย่างยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษ เช่น การขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งแนวโน้มในปี 2567 นี้ คาดว่ายังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนจากปัจจัยต่างๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญคือ มีความสามารถในการควบคุมต้นทุนและบริหารกระแสเงินสดได้อย่างรัดกุม จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับผู้ประกอบการที่ยังคงมุ่งมั่นที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การมองหาทำเลที่มีศักยภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ในผลิตภัณฑ์ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์ในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับปี 2567 อย่างมีประสิทธิภาพ และก้าวไปคว้าโอกาสที่กำลังก่อตัวขึ้นในตลาดนี้