ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง?
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ละเอียดอ่อนขึ้น การทำความเข้าใจภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่จึงเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งสะท้อนถึงภูมิทัศน์การแข่งขันที่เข้มข้นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
แม้ว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกรายจะอ้างความเป็นผู้นำในบางมิติ ไม่ว่าจะเป็นการครองตลาดบ้านหรู ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ความเป็นผู้นำด้านความยั่งยืน, การบุกตลาดต่างจังหวัด, หรือการเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด แต่ AREA ได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกเพื่อระบุผู้นำที่แท้จริงใน 2 มิติสำคัญ ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568
ภาพรวมตลาด: การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดและความท้าทายด้านกำลังซื้อ
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับสูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่ยากลำบาก ขณะที่ตลาดบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อในแต่ละเซ็กเมนต์
การวิเคราะห์การเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้พัฒนา 10 รายใหญ่ พบว่า ธุรกิจนี้มีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพียง 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ถึงความได้เปรียบของผู้เล่นรายใหญ่ในด้านเงินทุน เครือข่าย และความสามารถในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่
ตัวชี้วัดหลัก: หน่วยลงทุนและการลงทุนใหม่
AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงเปรียบเทียบผ่าน 2 ตัวชี้วัดหลัก:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกิน 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนในตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนตลาด และมีอิทธิพลต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างมีนัยสำคัญ
ผู้นำในแต่ละมิติ: แสนสิริ ด้านจำนวนหน่วยลงทุน และ เอพี (ไทยแลนด์) ด้านมูลค่าลงทุน
“แสนสิริ” ครองตำแหน่งผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยลงทุน” บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปครอง โดยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท ผ่านการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท การรุกตลาดในจำนวนหน่วยที่มากนี้ แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การเข้าถึงกลุ่มลูกค้าในวงกว้าง และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
ใน 5 อันดับแรกของผู้นำด้านจำนวนหน่วยลงทุน ประกอบด้วย:
แสนสิริ: 1,847 หน่วย
เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่
ในส่วนของ “มูลค่าลงทุนใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ โดยมีการพัฒนามูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนใกล้เคียงกับแสนสิริ แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคาสูงขึ้น และการจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
5 อันดับแรกของผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
เอพี (ไทยแลนด์): 21,085 ล้านบาท
แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
ความโดดเด่นด้านราคาสินค้า: “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” กับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
มิติที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงระดับราคาของโครงการที่ผู้พัฒนาเลือกนำเสนอในช่วงครึ่งปีแรก 2568
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็นที่จับตาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง
สำหรับ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็มีการพัฒนาโครงการที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ได้เปิดตัวโครงการในช่วงครึ่งปีแรก ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 11.843 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ปรากฏการณ์ที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การเปิดตัวบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาสูงถึงหลังละ 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการระดับซูเปอร์ลักเซอรี่นี้ คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านระดับหรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง โดยมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป ทั้งการเน้นปริมาณการขายเพื่อเข้าถึงตลาดวงกว้าง และการมุ่งพัฒนาโครงการระดับพรีเมียมเพื่อจับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
สถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป ส่งผลให้ตลาดมีแนวโน้มแบ่งแยกชัดเจนขึ้น ตลาดระดับกลางอาจเผชิญความท้าทายด้านสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดบนยังคงมีศักยภาพ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงทิศทางของตลาดและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาแต่ละราย จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณในสภาวะตลาดปัจจุบัน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญบนเส้นทางสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์